相続した空き家に係る譲渡所得の3千万円特別控除の概要
◆制度の概要
空き家の発生を抑制するための特例措置として、相続開始日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋(昭和56年5月31日以前に建築された家屋に限る)を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む)又は取壊し後の土地を譲渡した場合に、家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を控除する制度です。
◎特例の適用期間について
特例の適用を受けるための家屋又は土地の譲渡日は、①相続開始日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までであること、②適用期限である令和5年(2023年)12月31日までであること※、いずれも満たす必要があります。
※国交省は令和5年度税制改正に向けた要望として、①適用期間を4年間(令和6年1月~9年12月)延長すること、②売買契約等に基づき譲渡後一定期間内に耐震改修工事又は除却工事が行われる場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象とすること、を求めています。
◎本特例に係る確認書(被相続人居住用家屋等確認書)の交付実績
本特例の適用に必要となる確認書の交付件数は、創設された平成28年度は4,465件、平成29年度は7,022件、平成30年度は7,849件、令和元年度は9,640件、令和2年度は9,791件、令和3年度は11,976件と年々増加しており、合計で50,743件となっています。
◆適用を受けるための主な要件
【相続開始前の要件】
◎相続直前まで被相続人居住用家屋に住んでいた場合
・被相続人が相続直前まで家屋に居住していたこと
・被相続人以外の居住者がいなかったこと
◎相続直前まで老人ホーム等に入所していた場合(平成31年4月1日以降の譲渡が対象)
・被相続人が要介護・要支援認定を受けていたこと又はその他これに類する被相続人であること
・被相続人が相続直前まで主として老人ホーム等に居住し、かつ、老人ホーム等入所前に家屋に居住していたこと
・老人ホーム等入所前に、被相続人以外の居住者がいなかったこと
・老人ホーム等入所後、被相続人が家屋を一定使用※しており、かつ、事業の用、貸付けの用、被相続人以外の居住の用に供されていないこと
※被相続人が家屋に一時滞在していた場合のほか、家財道具等の保管場所として使用していた場合も「一定使用」に該当します。
【譲渡する際の要件】
・譲渡価格が1億円以下であること
・家屋を譲渡する場合、譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること
・相続時から譲渡時まで、事業の用、貸付の用、又は居住の用に供されていたことがないこと
◆「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請
特例の適用を受けるためには、確定申告の際に必要な書類として、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける必要があり、家屋が所在する市区町村に申請を行います。
申請時における提出書類(電気、ガスの使用中止日が確認できる書類や、介護保険の被保険者証等の写し、老人ホーム等が保有する書類など)は、相続後や家屋・敷地の譲渡後に入手が難しいものもあるため、特例適用の検討段階において準備が必要です。
◆確定申告における提出書類について
確定申告書とともに以下の書類を所轄税務署に提出します。1譲渡所得の金額の計算に関する明細書2被相続人居住用家屋の登記事項証明書等(家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと、家屋が区分所有でないこと等を確認)5被相続人居住用家屋の売買契約書の写し等(譲渡価格が1億円以下であることを確認)4被相続人居住用家屋等確認書(家屋が所在する市区町村に申請を行い、交付を受ける)5被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し(家屋を譲渡する場合に限り、耐震性能を満たすことを確認)