令和5年分の路線価等とマンションに係る相続税評価の見直し案
◆令和5年分の路線価及び評価倍率について
相続税や贈与税において土地等の価額は、時価により評価することとされていますが、納税者が土地等の時価を把握することは容易ではないことから、土地等の評価額の基準となる路線価及び評価倍率を定めて、毎年7月に公開しています。この路線価等は1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定めています。
◎令和5年分の路線価等の状況
・全国の標準宅地(約32万地点)の評価基準額の対前年変動率の平均値は、1.5%のプラスとなり、2年連続で上昇。
・都道府県別の状況をみると、上昇したのは25都道府県、横ばいは2県、下落は20県(令和4年分は上昇20都道府県、下落27県)。上昇率が最も高かったのは北海道(6.8%)で、次いで福岡(4.5%)宮城(4.4%)と続く。一方、下落率が最も高かったのは和歌山(▼1.2%)で、次いで福井(▼1.0%)、愛媛(▼0.9%)と続く。
・都道府県庁所在都市における最高路線価の価額が最も高かったのは、東京都中央区銀座5丁目「銀座中央通り」の1m2当たり4,272万円(前年比1.1%のプラスで3年ぶりに上昇)で、昭和61年分以降38年連続の全国一。
◎土地の評価方法(路線価方式と倍率方式)
相続や贈与により取得した土地の評価方法には路線価方式と倍率方式があり、申告にあたっては、課税時期の属する年分の路線価図や評価倍率表を使います。
路線価方式は、路線価(道路に面する標準的な宅地の1m2当たりの価額)が定められている地域の評価方法で、路線価をその土地の形状等に応じた各種補正率(奥行価格補正率や側方路線影響加算率など)で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。
倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法で、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。
◆マンションの相続税評価の適正化に向けた見直し
マンションの「相続税評価額」については、「時価(市場売買価格)」との大きな乖離が生じているケースがあることから、国税庁は評価方法の見直しを検討しており、第3回有識者会議(本年6月22日開催)において、具体的な「相続税評価の見直し案(要旨)」を示しました。
国税庁は今後、通達案を作成し、意見公募手続を行った上で、令和6年1月1日以後の相続等又は贈与により取得した財産に適用する方針です。
◎評価額が市場価格と乖離する主な要因
建物の評価額は、再建築価格をベースに算定されている。他方、市場価格はそれに加えて建物の総階数、マンション一室の所在階も考慮されているほか、評価額への築年数の反映が不十分だと、評価額が市場価格に比べて低くなるケースがある(建物の効用の反映が不十分)
・マンション一室を所有するための敷地利用権は、共有持分で按分した面積に基づき評価されるが、一般的に高層マンションほどより細分化され狭小となるため、敷地持分が狭小なケースは立地条件の良好な場所でも、評価額が市場価格に比べて低くなる(立地条件の反映が不十分)。
以上のことから、評価額が市場価格と乖離する要因となっている築年数、総階数(総階数指数)所在階、敷地持分狭小度の4つの指数に基づいて、評価額を補正する方向で通達の整備を行う。
具体的には、4指数に基づき統計的手法により乖離率を予測し、①評価額が市場価格理論値の60%未満となるもの(乖離率1.67倍を超えるもの)は60%になるよう評価額を補正する、260%~100%のものは補正しない(現行の相続税評価額)3100%を超えるものは100%となるよう評価額を減額する。
◎相続税評価の見直し案の概要
(1)区分所有に係る財産の各部分(建物部分及び敷地利用権部分。ただし、構造上、居住の用途に供することができるものに限る。以下「マンション一室」という)の価額は、次の算式により計算した価額によって評価することとする。
【現行の相続税評価額×当該マンション一室の評価乖離率×最低評価水準0.6(定数)】
(2)上記の「評価乖離率」は、【①×△0.033+②×0.239+③×0.018+④×△1.195+3.220】により計算し、算式における①は建物の築年数、②は建物の総階数指数として「総階数÷33(1.0を超える場合は1.0)」、③は所在階、④は敷地持分狭小度として「当該マンション一室に係る敷地利用権の面積÷当該マンション一室に係る専有面積」により計算した値とする。