借換え等をした場合の住宅ローン控除に係わる注意点等
◆住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の概要
住宅借入金等特別控除とは、居住者が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等をし、自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。
【主な要件】
＊新築又は所得の日から6ヵ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
＊特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
＊新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
＊10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務（住宅とともに取得する土地等の取得のための借入金等を含む）があること。
＊居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。
◆住宅ローン等の借換えをした場合の注意点
住宅の取得等に当たって借り入れた住宅ローン等を金利の低い住宅ローン等に借り換えることがあります。
住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得又は増改築等のために直接必要な借入金又は債務でなければなりません。したがって、住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、原則として住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。
しかし、次のすべての要件を満たす場合には、住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等として取り扱われます。
＊新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
＊新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。
この取扱いは、例えば、住宅の取得等に係る知人からの借入金を銀行の住宅ローン等に借り換えた場合や、償還期間が10年未満の住宅ローン等を償還期間が10年以上となる住宅ローン等に借り換えた場合であっても同じです。
なお、住宅借入金等特別控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間であり、住宅ローン等の借換えによって延長されることはありません。
◎借換えによる新たな住宅ローン等の控除対象となる年末残高
借換えによる新たな住宅ローン等が住宅借入金等特別控除の対象となる場合には、次の金額が控除の対象となる住宅ローン等の年末残高となります。
【A≧Bの場合】対象額＝C
【A＜Bの場合】対象額＝C×A／B
A＝借換え直前における当初の住宅ローン等の残高
B＝借換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額
C＝借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高
◆繰上返済をした場合の注意点
住宅ローンの繰上返済（期間短縮型）により、償還期間が10年未満となった場合には、住宅借入金等特別控除の対象とされる借入金に該当しないことになりますので、その年以降住宅ローン控除の適用が受けられなくなります。
なお、「10年未満」の起算日は、当初借入日となり、「既に返済が終了した期間＋繰上返済後の最終返済日までの期間」で償還期間を判断します。
【例】15年ローンを組み、4年後に繰上返済（期間短縮型）した結果、返済期間が2年短縮され、9年間となった場合は、「4年＋9年＝13年」となり、控除は適用できます。