被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例
◆概要
被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を相続又は遺贈により取得した相続人が、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、当該家屋(耐震性のない場合は耐震改修をしたものに限り、その敷地を含む)の譲渡、又は当該家屋の取壊し等をした後の敷地等を譲渡した場合に、一定の要件を満たすときは譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
これを「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、適用を受けるには、一定の書類を添えて確定申告をする必要があります。
なお、令和5年度税制改正において、本特例の適用期限が4年間延長(令和9年12月31日まで)されたほか、要件緩和などの見直しが行われました。
◎特例の適用期間について
特例の適用を受けるための家屋等の譲渡は、①相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までであること、②適用期限である令和9年(2027年)12月31日までであること、いずれも満たす必要があります。
◆特例の対象となる「被相続人居住用家屋」及び「被相続人居住用家屋の敷地等」
◎「被相続人居住用家屋」とは
相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の要件にすべて該当するもの(主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限る)をいいます。
・
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
・区分所有建物登記がされている建物でないこと。
・相続の開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
※要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋(以下「従前居住用家屋」)は被相続人居住用家屋に該当します。
◎「被相続人居住用家屋の敷地等」とは
相続の開始の直前(従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前)において、被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。
◆譲渡する際の主な要件
被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等について、相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
.
被相続人居住用家屋を譲渡する場合、譲渡時において、当該家屋が一定の耐震基準に適合するものであること。
※令和6年以後は譲渡後一定期間内に耐震基準に適合することとなった場合も適用対象。
被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をして被相続人居住用家屋の敷地等を譲渡する場合、譲渡時までに取壊し等がされていること。
※令和6年以後は譲渡後一定期間内に取壊し等がされる場合も適用対象。
譲渡対価の額が1億円以下であること。
・相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行われた譲渡であること。
親子や夫婦、生計を一にする親族など特別の関係がある者に対する譲渡ではないこと。
◆令和5年度税制改正による本特例の見直し
以下の見直しを行った上で、適用期限が令和9年末まで延長されました。
1被相続人居住用家屋について、譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に「耐震基準に適合することとなった場合」又は「その全部の取壊し等がされた場合」には、本特例を適用することができます。
2相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人の数が3人以上である場合は、特別控除額が2,000万円となります。
※上記1、2の改正は、令和6年1月1日以後に行う被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡について適用されます。