被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除
■概要
相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、当該家屋(耐震性のない場合は耐震改修をしたものに限る)の譲渡又は当該家屋の取壊し等をした敷地等の譲渡をした場合に、一定の要件を満たすときは譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。これを「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、令和9年12月31日までに行う譲渡について適用を受けることができます。
なお、令和6年1月1日以後に行う譲渡であって、被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を相続又は遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、特別控除額が2,000万円までとなります。
◎適用期間について
被相続人居住用等の譲渡は、1相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までであること、2適用期限である令和9年12月31日までであることのいずれも満たす必要があります。
◆特例の対象となる「被相続人居住用家屋」及び「被相続人居住用家屋の敷地等」
◎「被相続人居住用家屋」とは
相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の要件にすべて該当するもの(主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限る)をいいます。
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
・区分所有建物登記がされている建物でないこと。
・相続の開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
※要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋(以下「従前居住用家屋」)は被相続人居住用家屋に該当します。
◎「被相続人居住用家屋の敷地等」とは
相続の開始の直前(従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前)において、被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。
◆譲渡する際の主な要件
・被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等について、相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
・被相続人居住用家屋を譲渡する場合、譲渡時に当該家屋が一定の耐震基準を満たしていること※。
※令和6年1月1日以後に行う譲渡については、譲渡時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に一定の耐震基準を満たすこととなった場合も対象。
・被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をして被相続人居住用家屋の敷地等を譲渡する場合、譲渡時に取壊し等がされていること※。
※令和6年1月1日以後に行う譲渡については、譲渡時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に取壊し等がされる場合も対象。
・譲渡対価の額が1億円以下であること。
・相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行われた譲渡であること。
・譲渡する家屋や敷地等について、他の特例の適用を受けていないこと。
・親子や夫婦など特別の関係がある者に対する譲渡ではないこと。
※特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
【参考】本特例に係る確認書の交付実績
本特例の適用を受ける際に被相続人居住用家屋等の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類を添えて確定申告をすることが必要となります。
国交省によると、令和5年度における確認書の交付件数は13,711件となり7年連続で増加し、施行された平成28年度から令和5年度までの交付件数は合計77,357件となっています。